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2019-02-17 10:24 来源:新中网

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商场“冰火两重天”,定位须“一圈一策”
2019-02-17 11:12   来源:解放日报  

  2016年,申城商业项目开业数量达29个,新增商业项目体量203.6万平方米。2017年,上海新增商业建筑面积约271万平方米,同比增长超过20%。

  一边,郊区商业综合体不断新开张;另一边,上海有的商场空置率逐年上升。调查显示,市场供应节奏过快、区域发展不均衡、电商网络购物冲击以及经营同质化竞争等不少问题,困扰着城市商业发展。作为“上海购物”的重要载体,它们如何才能做到“各有各的精彩”?

  当下存在“结构失衡”问题

  “冰火两重天”,这是许多消费者对上海商业体的直观感受:有的商场热闹非凡,动辄排队;有的则门可罗雀,售货员比顾客还多。

  仅仅套用“电商网购冲击”作为答案,并不能回答商业体面临的所有问题。在上海市政协一份名为《打响“上海购物”品牌,让上海成为人人向往的“购物天堂”》的重大课题调研报告里,提出了未来的“购物天堂”在当下存在着“结构失衡”的问题。

  报告指出,上海目前拥有超过230家城市商业综合体,人均商业面积远超发达国家水平,是东京的3倍。商业面积与常住人口比例远超国际一般规律0.7—1.2∶1,达到3.5∶1。这导致不少商圈的聚客能力被稀释,服务半径、辐射力不断缩减。

  而对标国际消费城市,“上海购物”尚缺乏具有国际影响力的地标性商圈。以南京西路商圈为例,作为上海最具代表性的国际化商圈,人均消费额不及纽约第五大道的1/9,国际游客比例不及东京银座的1/7。

  结构失衡的另一表象是“城乡二元结构”。大型居住区商业配套特别是远郊乡镇社区商业配套明显不足。不过,这一现象正逐步缓解。

  近期,上海郊区商业综合体呈勃发态势。仅去年,超大体量立体化城市空间——万象城在吴中路开业,宝山最大的购物中心龙湖宝山天街开幕,开业至今一直人气颇旺,一定程度上填补了这些区域的商业空白,商业体向郊区拓展的趋势愈发明显。

  改变业态重合的同质竞争

  走在一些商场里,珠宝首饰、化妆品、鞋履箱包、服饰,差不多的品牌、差不多的连锁餐厅,以及差不多的商场布局,时常让消费者分不清此商场与彼商场的区别。调研中,中心城区不少商务部门也承认,商业体同质化竞争的短板日益显现。

  相形之下,郊区商业体整体上“日子比较好过”,新增商业体也更注重引入实体商业独有的体验式消费,打造混业经营。但目前郊区商业地产的开发速度,也引起部分专家的担忧。十二届市政协委员顾强认为,速度太快,可能引起“消化不良”,因为“各区的社会零售总额按人均计算,大大超过了当地人均可支配收入”。

  无论是“结构”问题,还是“同质”问题,根源可能都来自对“商业行为”的认识上。市政协的调研报告指出,相当一段时期以来,大家认为商业完全是市场化行为,“政府要减少干预或不需要干预”,导致政府对全市商业发展的统筹协调和指导性干预不足。而另一方面,地产开发商又逐利“绑架”商业布局和业态,多重因素累积叠加,导致“摊大饼”“同质化”等问题出现。

  专家认为,上海应将商业规划对接融入上海2035城市总体规划,制定“上海购物”(2018—2035)长远规划。同时,将商业配套纳入土地拍卖和城市更新的“前置条件”,强化对全市商业布局、业态导向、区域特点等方面的调控干预和刚性审批,杜绝土地出让简单实现“价高者得”,避免不同区域简单的“复制粘贴”,加强对商业开发的全生命周期管理。

  打造各有特色的商业模式

  顾强建议,每个区域都需要根据定位、特色,完善总体设计,“要各有各的精彩”。

  作为“上海购物”的地标,报告提到,“一路一案、一圈一策”,打造一批世界级商街、国内一流商圈和特色商业街区。重点打通南京路、淮海路,打造陆家嘴、豫园地区等,形成比肩纽约第五大道等的世界级地标性商街商圈,成为“中国之窗、上海地标”的购物旅游向往地。

  “中心城区商业,仅仅围绕奢侈品牌来做显然是不行的,面对消费需求的多元化、多层次化和应运而生的新业态、新模式,不少共性问题有待考量。”十二届市政协经济委主任张新生说。“中心城区商业街区要结合城市微更新”,打通地铁、商场、商务楼宇间的地下通道,挖掘后街支马路,形成“丰”字形业态布局。“让顾客既能在主街买到奢侈品,也能到后街歇歇脚、喝一杯咖啡,尝到一口特色小吃,买点日常生活用品,参加一些文化活动。”

  对于郊区商业,上海商业经济研究中心原主任齐晓斋认为,郊区有大量人口导入,人群特征相对集中,便于细分消费者,相对年轻的人口结构也容易接受新零售业态,应鼓励郊区商业成为新零售的重要试验场。

  “会商旅文体”结合,是许多专家给上海商业开出的“药方”。郊区一些商业项目正实践着这一理念。今年,浦东新区祝桥镇的佛罗伦萨小镇被市旅游局批准为国家AAA级旅游景区。据了解,它在2015年开业第一年便接待客流200万人次。2016年接待客流约300万人次,同比上涨近50%。2017年接待客流380万人次,同比上涨近23%。

  报告还提及,社区商业和园区商业要着眼“小而近”,便捷地满足本区域居民和白领的日常消费需求。

  引入服务平台和专业人士

  “政府需要加强顶层设计,但也不可大包大揽。”一些政协委员提到,改变业态重合、同质竞争,需完善系统集成和协同机制。

  豫园商圈,最近引入了围绕东方手工匠人的东方造物平台——东家,集聚了各类工匠,颇有设计感的饰品、衣物、茶具、摆件,吸引了不少年轻人光顾。

  由废旧工厂场地改造而成的“8号桥创意园区”,日渐成为创意行业交流、推广和传播的平台,创意品牌云集。

  在专家看来,类似东家和“8号桥”,实则是专业的新型服务平台,它们不是简单地收取租金,而是紧跟市场脉搏,洞悉消费心理,懂得品牌需求,嫁接资本市场。专家认为,应该鼓励这类新型服务平台,让它们在企业、市场与政府之间起到桥梁作用。

  “打造‘上海购物’品牌,要引入专业人士的力量。”黄浦区政协建议,可以借鉴国外成功经验,由政府牵头成立“商业街区零售网点改造提升委员会”,成员由政府、企业家、专家和热心人士组成,共同策划和规划商业零售网点的布局,包括制定每条街道商业业态的负面清单,每条街道各有主题特色的公共环境,以及每条街道的商业管理导则。(解放日报记者 张骏)

注:请在转载文章内容时务必注明出处!   编辑:王丹沁

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